Los solares edificables en manos de la banca pueden tener valor negativo.



El Cañaveral, Madrid.

Este post analiza el valor real del suelo de las promotoras inmobiliarias que ha quedado en buena medida en manos de los bancos y las cajas de ahorros.

Voy a explicar por qué estos solares tienen un valor próximo a cero, y en muchos casos hasta negativo.

EL VALOR RESIDUAL DEL SUELO

El valor intrínseco de un suelo urbanizable y urbano, o incluso de un suelo rústico que se prevé vaya a edificable, depende de la capacidad que vaya a tener de albergar viviendas. Si un determinado solar que iba a tener una edificabilidad de 100 viviendas según el vigente planeamiento urbanístico, pasa a tener el doble de edificabilidad (incrementando la altura edificable), entonces su valor se multiplicará  por dos.

Esto es una aproximación, ya que por un lado el barrio tendrá menos “standing” si  se amontonan las viviendas, pero por otro el coste de urbanización por vivienda será mucho menor.

Así, el cálculo de lo que vale un solar se hace restanto al precio de venta de las viviendas todos los costes asociados a su promoción: edificación, urbanización, proyectos arquitectónicso y de planeamiento, financiación, etc. Es lo que se denomina valor residual del suelo.

Pues bien, ya que el valor residual del suelo es una resta, podría pasar -al menos en teoría- que el suelo valiera menos que cero, lo mismo que una empresa en pérdidas puede tener un valor negativo.

LAS PROMOCIONES PARALIZADAS POR TODO EL PAÍS

En casi todas las ciudades del país hay nuevos barrios cuya construcción se ha paralizado, y las promociones se han quedado en distintas fases de desarrollo.

Desde el momento en que el suelo ha sido clasificado como urbano y se ha realizado la reparcelación, los propietarios de solares edificables tienen que pagar anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

En la actual coyuntura en la que no hay demanda prevista de viviendas en el corto plazo, y la perspectiva es que el valor de las mismas será muy inferior al planeado inicialmente, resulta que el valor residual de los solares es muy pequeño, y esto sin tener en cuenta el IBI.

Si se tiene en cuenta que habrá que esperar unos cinco o diez años pagando el IBI, antes de poder vender las viviendas terminadas, y que el Ayuntamiento está reclamando en el presente la construcción de los equipamientos sociales/culturales/deportivos pactados en el planeamiento urbanístico, está claro que la posesión de solares es una ruina.

Por esto, el gobierno les estaba haciendo un favor a los bancos cuando, a primeros de año, les daba 6 meses para valorar a cero su suelo urbanizable. Y el valor en libros del suelo en sus balances asciende a 58.000 millones de euros. ¿Os dáis cuenta de la magnitud del problema?

En la práctica, los promotores y los bancos están impagando el IBI y tampoco están construyendo los equipamientos comprometidos, mientras que los Ayuntamientos están dejando de cobrar unos impuestos que daban por seguros, al igual que las licencias de edificación que debían venir después.

Es por esto que se está dando un hecho histórico nunca visto, los promotores intentan desclasificar los suelos urbanizables para volverlos rústicos, y así extinguir sus obligaciones fiscales y urbanizadoras. Pero esto va en contra de los intereses de las corporaciones municipales, que siguen esperando que en algún momento los promotores salden sus deudas.

¿Veremos pronto una nueva Ley del Suelo que ponga fin a esta situación de bloqueo para librar a la banca de sus obligaciones urbanísticas? Me temo que sí.

Y es que el derecho a urbanizar también lleva un deber asociado, y esta crisis está haciendo más caro el deber que el derecho.

Gabriel Asuar Coupé
arquitecto

Abril 2012

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3 pensamientos en “Los solares edificables en manos de la banca pueden tener valor negativo.

    • En este post solo ha habido un comentario y no tenía nada que ver con el contenido de este post en concreto. Por otro lado, lo que se preguntaba ya se ha tratado extensamente en otras entradas del blog, así que por eso lo he borrado (no tiene nada que ver con censura). Tienes otras entradas con muchos comentarios sobre en dónde invertir para no perder el dinero, y te animo a que participes. En cuanto leas esta contestación, borraré también estos comentarios para hacer sitio a otros sobre el tema del suelo en manos de la banca.
      Saludos y te dejo con el comentario borrado, que supongo que era tuyo.

      “Gabriel, me parece muy interesante tu blog.
      En el caso de que Espana salga del Euro y que alemania tambien lo hga, crees que una inversion en letras o bonos alemanes seria seguro?
      Gracias, Un saludo”

  1. Pingback: ¿PUEDE TENER UN TERRENO UN VALOR NEGATIVO? | ARQUITASA

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